Kredyt mieszkaniowy – najważniejsze informacje

Decyzja o zawarciu umowy na kredyt hipoteczny powinna zostać poprzedzona rzetelną weryfikacją informacji. Kredyt jest bowiem zobowiązaniem wieloletnim. Warto, więc spokojnie przeanalizować dostępne na rynku rozwiązania, zapoznać się ze specyfiką kredytową i zaplanować wszystko przed wizytą w placówce banku. Zyskując najważniejsze informacje na temat procesu kredytowania zmniejszasz ryzyko niepowodzenia całej operacji.

Od czego zacząć proces kredytowania?

Decyzja o podjęciu kredytu hipotecznego wiąże się niemal zawsze z chęcią zmiany swojej sytuacji mieszkaniowej. W pierwszej kolejności warto przeanalizować realne możliwości spłaty zadłużenia, a następnie przeanalizować wydatki i określić przybliżoną zdolność kredytową. W początkowym etapie można skorzystać z programów znajdujących się w Internecie. Wiele stron internetowych oferuje całkowicie darmowe kalkulatory kredytowe. W oparciu o nie możemy stworzyć początkowy wzór kredytu.

Po wstępnej analizie możemy udać się do doradcy finansowego, który przedstawi nam podstawowe wymogi formalne, związane z zebraniem dokumentacji pod kredyty hipoteczne. Zaprezentuje wysokość przyszłych rat kredytowych. Dla potencjalnego kredytobiorcy są to informacje bardzo ważne, które pozwolą przygotować się do całego procesu planowania wydatków. Doradca finansowy ponadto poinformuje o kosztach okołokredytowych, a także przedstawi zdolność kredytową z perspektywy banku.

Wkład własny – podstawowy element

Jeśli chcemy uzyskać kredyt hipoteczny będziemy potrzebować oszczędności, które stanowić będą wkład własny. W dzisiejszych czasach banki nie pożyczają już środków na poczet całej nieruchomości. Dlatego też, jeśli podejmiemy decyzje o zabraniu kredytu hipotecznego to powinniśmy koniecznie zadbać o zgromadzenie odpowiednich rezerw finansowych.

Jednocześnie w momencie uzyskania finansowania, zdolność kredytowa zostanie prawdopodobnie całkowicie wyczerpana. Dlatego też, jeśli planujemy dodatkowe wydatki związane z zakupem nieruchomości lub budową domu (remont lub wyposażenie) to nie powinniśmy zakładać, że bank pożyczy nam pieniądze.

Zazwyczaj wkład własny wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Część banków jest gotowa udzielić finansowania, o ile kredytobiorca założy 10 proc. wkładu własnego. Równocześnie należy pamiętać, że wybór banków będzie wówczas ograniczony, a potencjalne koszty będą większe. Im wyższy bowiem wkład własny, tym lepsze warunki kredytowania.

Ile maksymalnie można uzyskać?

Wysokość kredytu jest ściśle uzależniona od zdolności kredytowej i wartości nieruchomości. Wskaźnik LTV, określający relację między wartością zabezpieczenia, a kwotą kredytu nie może przekroczyć 90 proc. Na zdolność kredytową wpływu kilka czynników – wiek, stan cywilny i liczba dzieci, miejsce zamieszkania, kondycja finansowa współkredytobiorców, historia BIK i KRD, a także obciążenia z tytułu innych kredytów i pożyczek. Każdy bank posiada własną metodę szacowania potencjału kredytobiorcy. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto oszacować swoją zdolność kredytową. Wówczas pierwsze negocjacje z przedstawicielem banku będą prostsze i szybsze. Już pierwsze spotkanie określi prawdopodobnie maksymalny poziom raty i koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania.

Warto pamiętać, że instytucje bankowe różnie traktują dochody z tytułu umów o dzieło, umów zlecenie, lub prowadzenia działalności gospodarczej. Przed zawarciem umowy kredytowej powinniśmy postarać się poprawić naszą pozycję wyjściową. W jaki sposób? W pierwszej kolejności warto pozbyć się niepotrzebnych kredytów. Następnie warto zadbać o regularne dochody, najlepiej z tytułu umowy o pracę lub prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej oraz przygotować rzeczywiste zabezpieczenia finansowania (np. działka budowlana, antyki).

Na bazie powyższych wartości bank szacuje możliwą kwotę zadłużenia.

Wybór nieruchomości i kredytu hipotecznego

Po wstępnej analizie zdolności kredytowej i oszacowaniu wkładu własnego możemy przystąpić do wyboru nieruchomości. Jeśli już wcześniej to uczyniliśmy to warto zestawić go z naszym potencjałem kredytowym. Jest to o tyle ważne, że banki okresowo zmieniają podejście do obliczania finansowej wydolności potencjalnych kredytobiorców. Wówczas warto sprawdzić listę dokumentów składanych wraz z wnioskiem kredytowym.

W momencie podpisania umowy przedwstępnej ze sprzedawcą, deweloperem lub pośrednikiem rozpoczynamy starania o kredyt. Na tym etapie najlepiej skorzystać z doświadczonego doradcy, który zna oferty wszystkich instytucji bankowych. Pozwoli to znacznie skrócić czas potrzebny na uzyskanie finansowania i jednocześnie wybrać najlepszą ofertę, spośród wszystkich istniejących na rynku. Jednocześnie patronat osoby doświadczonej pozwala zapanować nad wszystkimi procedurami, związanymi z zawarciem umowy kredytowej.

Oprocentowanie kredytu – rzeczywisty koszt

Dostępne dzisiaj na rynku kredyty hipoteczne opierają się na oprocentowaniu zmiennym, na które składa się stopa procentowa i marża banku. Stopy procentowe są ceną, po jakiej banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Ich wysokość uzależniona jest od rynkowej koniunktury. Bank decydując się na udzielenie finansowania decyduje o marży kredytowej. To ona najbardziej wpływa na koszt kredytu, który powinien stanowić wyznacznik atrakcyjności i oferty. Marża jest stałym składnikiem oprocentowania przez cały okres trwania umowy. Jej wysokość jest ściśle uzależniona od kwoty kredytu, poziomu wkładu własnego i kondycji finansowej kredytobiorcy.

Zazwyczaj kredyty hipoteczne opierają się na trzymiesięcznej stopie WIBOR 3M. Ponadto, bank regularnie aktualizuje stopy – z reguły co kwartał, zmieniając tym samym wysokość oprocentowania rat i kredytu. Należy wiedzieć, że banki podają oprocentowanie w skali roku. Kredyty hipoteczne, które posiadają stałe oprocentowanie posiadają niezmienną stawkę przez pierwsze lata trwania umowy. Po kilku latach (zazwyczaj ustalonym wcześniej okresie) kredyt zmienia swoje oprocentowanie na zmienne o ustalonej wcześniej marży.

Zysk banku, czyli prowizja

Po udzieleniu kredytu bank doliczy do kosztów prowizję za jego udzielenie. Zostanie ona pobrana jednorazowo od kwoty kredytu. Zazwyczaj oscyluje wokół 0-3 proc. Wysokość prowizji może być negocjowana. Banki zazwyczaj przychylają się do wniosków stałych klientów i osób przenoszących kredyt z innego banku. Niekiedy instytucje finansowe uzależniają wysokość prowizji od poziomu marży – wówczas oferują np. wyższą marżę i niższą prowizję. W przypadku chęci wcześniejszej spłaty zobowiązań możemy między innymi sprzedać poprzednie lokum. Wtedy kredyt z niską lub zerową prowizją i wysoką marżą może być bardziej korzystny. Zazwyczaj prowizja doliczana jest do całościowej kwoty kredytu i spłacana w ratach.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – możliwe warianty

Decyzja o związaniu się z bankiem umową kredytową stanowi jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Biorąc pod uwagę całościowe ryzyko tego przedsięwzięcia warto przemyśleć zawarcie umowy na ubezpieczenie. Istnieje kilka form dostępnych na rynku, które pozwolą zabezpieczyć kredyt. Są to:

• Ubezpieczenia pomostowe – są one pobierane w postaci marży powiększającej się o ok. 1 proc. kredytu z góry za kilkumiesięczne okresy. Koszt uzależniony jest wówczas od tego, jak szybko uda wpisać się hipotekę do księgi wieczystej. Należy pamiętać, że bank zobowiązany jest zwrócić składkę za okres, w którym ubezpieczenie nie było konieczne.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu – pokrywają je osoby, które nie wnoszą wkładu własnego rzędu 10-20%. Wówczas brakująca kwota podlega ubezpieczeniu. Należna kwota pobierana jest pod postacią marży, a koszt zabezpieczenia należy opłacić do momentu osiągnięcia poziomu wymaganego wkładu własnego.
• Ubezpieczenie na życie – to forma ubezpieczenia, która jest opcjonalna. Zazwyczaj banki wymagają tego rodzaju ubezpieczeń i dokumentów zabezpieczających przed utratą pracy od osób samotnych, lub starszych. Ta forma może wpłynąć na obniżkę marży kredytowej.
• Ubezpieczenie nieruchomości – część instytucji bankowych pozwala skorzystać z własnej oferty ubezpieczeniowej – decydując się na nią należy pamiętać o odnawianiu umowy i konieczności dokonania cesji praw z polisy na bank.

RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) jest wartością odzwierciedlającą relacje pomiędzy całkowitymi kosztami poniesionymi przez kredytobiorcę, a otrzymaną kwotą kredytu w odniesieniu do rocznego okresu. Realne oprocentowanie uwzględnia koszty odsetek, opłaty przygotowawczej i innych dodatkowych opłat, a także wartości przepływów finansowych związanych ze spłatą kredytu w poszczególnych okresach trwania finansowania.

Sposób obliczania RRSO zawarty jest w ustawie o kredycie konsumenckim, która uwzględnia koszty związane z obliczaniem stopy procentowej. Tym samym, metodologia obliczania jest taka sama, jak w przypadku każdego banku i kredytu. Wartość ta pozwala obiektywnie porównać różne oferty kredytu za ten sam okres i tą samą kwotę. Należy pamiętać, że stopa obliczana jest w oparciu o aktualne oprocentowanie – to znaczy, że zmienia się wraz ze stawką WIBOR.

Podjęcie decyzji i zawarcie umowy

Po przeanalizowaniu ofert dostępnych na rynku i podjęciu decyzji o zawarciu umowy możemy przystąpić do kompletowania dokumentów. W momencie uzyskania kompletu udajemy się do placówki, aby wypełnić wniosek kredytowe. Banki różnią się między sobą szczegółowością poszczególnych formularzy – badają zdolność spłaty na podstawie zarobków. Szczególną uwagę przykładają do osób, które prowadzą własną działalność gospodarczą. Po złożeniu odpowiednich dokumentów, w okresie do dwóch tygodni otrzymamy decyzję kredytową i warunki zaproponowane przez bank. Zdarzają się przypadki, kiedy trwa to dłużej – zazwyczaj w momencie, w którym bank weryfikuje wycenę, którą dostarczyli klienci. Decyzja ma zazwyczaj charakter warunkowy. Dołączona jest do niej lista dokumentów, które musi przedstawić bank. W przypadku złożenia wniosków w kilku bankach jednocześnie, moment otrzymania decyzji jest idealny na porównanie ofert banków.

Po podjęciu decyzji kompletujemy wszystkie dokumenty i dostarczamy je do banku. Jeśli wszystko zostanie zaakceptowane, to analityk wyda pozytywną decyzję kredytową. Od tego momentu, mamy zazwyczaj 30 dni na podpisanie umowy kredytowej. W przypadku akceptacji warunków, bank przygotuje umowę kredytową. W tym czasie można zapoznać się z wzorem umowy i poprosić o wyjaśnienia wątpliwości.

Umowa musi być dokładnie przeczytana. Zawiera ona zazwyczaj bardzo wiele obostrzeń i uwag. Znaleźć w niej możemy zapisy dotyczące konkretnego przypadku – tzw. cross sell to rodzaj produktów, będących dodatkami do umowy kredytu np. ROR czy karta kredytowa. Decydując się na rozszerzenie współpracy, możemy liczyć na niższą cenę kredytu.